(PL&XH) – Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng vừa ký kết văn bản thỏa thuận để triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho thị trường BĐS (BĐS) bắt đầu từ ngày 1-6 tới.
Theo đó, 30.000 tỷ đồng nói trên sẽ được đổ vào thị trường BĐS với lãi suất ưu đãi 6%/năm.
Động thái trên của các cơ quan chức năng được kỳ vọng rất nhiều về khả năng “phá băng” BĐS. Thế nhưng, với thực trạng hiện nay dư luận lại bày tỏ không ít những băn khoăn xung quanh “giải pháp” này.
30.000 tỷ đồng và kỳ vọng “tan băng” BĐS
Không khó để nhận thấy, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 chiếm chưa tới 20% nguồn cung, trong đó tỷ lệ nhà ở xã hội rất ít. Đây chỉ là một phân khúc nhỏ bé, không giữ vai trò quyết định trong việc vực dậy thị trường BĐS đang ốm liệt. Do tỷ suất sinh lời rất thấp, thời gian thu hồi vốn kéo dài, nên dù nhiều ưu đãi, chủ đầu tư đều chưa mặn mà với nhà ở xã hội. Trong khi đó, với thu nhập trong tình hình hiện tại thì việc sở hữu một căn nhà, đang là mơ ước của rất nhiều người thu nhập thấp, dù được cho vay hỗ trợ.
“Là một công chức công tác tại UBND phường, mức thu nhập khoảng 5 – 6 triệu đồng/tháng, chỉ đủ chúng tôi chi phí sinh hoạt trong tình cảnh “thắt lưng buộc bụng”. Vì thế, mong ước sở hữu một căn nhà thì không ai không có, nhưng trong tình hình hiện tại, chúng tôi chưa dám nghĩ đến chuyện vay lãi từ gói hỗ trợ để mua nhà” – anh Việt, công chức một UBND phường tại Hà Nội cho biết.
Xét cả ở hai khía cạnh cung và cầu của thị trường BĐS, phía chủ đầu tư rất cần vốn để triển khai các dự án còn dang dở, còn phía người dân cần sự hỗ trợ tài chính để có thể “an cư”. Thế nhưng, có thể nói rằng 30.000 tỷ đồng rót vào thị trường BĐS cũng chỉ như… muối bỏ bể. Mặt khác không khó để nhận thấy, đối tượng tiếp cận dòng vốn này cũng hạn chế. Và, nhiều ý kiến cho rằng “biện pháp” trên sẽ không hiệu quả.
Song, điều quan trọng cũng là niềm kỳ vọng nhất đối với gói hỗ trợ này là khơi thông niềm tin cho thị trường BĐS trong bối cảnh “đóng băng”. Vì lẽ đó, nhiều nhà đầu tư cũng bày tỏ niềm tin, nhờ gói hỗ trợ này, giao dịch trên thị trường BĐS sẽ sớm được “nóng” trở lại, đặc biệt là khi phân khúc nhà ở xã hội được “quan tâm” ở cả hai góc độ cung lẫn cầu, nhằm mục đích chủ đầu tư và những người có nhu cầu nhà ở thực sự “gặp nhau”.
Sau nhiều tranh cãi, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cuối cùng đã chính thức được tung ra với nhiều kỳ vọng. Điều này, dù sao cũng đã thổi bùng ngọn lửa hi vọng cho những nhà đầu tư, và cả không ít người dân trong bối cảnh kinh tế có nhiều khó khăn. Bởi lẽ, thực tế trước đó không lâu rất nhiều người đặc biệt là các chủ đầu tư đã hoang mang trước ý kiến cho rằng, nên để thị trường BĐS rơi tự do, không cần giải cứu.
Từ 1-6-2013, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được kỳ vọng sẽ làm “tan băng” thị trường BĐS.
Những “lăn tăn” về tính khả thi…
Qua tìm hiểu, PV được biết, gói tín dụng hỗ trợ nhà ở này không phải nhằm mục đích giải cứu thị trường BĐS, mà mục tiêu chính là nhằm tạo ra những tác động nhất định để làm ấm lại thị trường BĐS. Bên cạnh đó, gói hỗ trợ sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp nên các nhà quản lý cũng đang đặt kỳ vọng sẽ có nhiều đối tượng thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.
Về tính khả thi của biện pháp “giải cứu” này, nhiều chuyên gia cho rằng nếu 30.000 tỷ đồng được các ngân hàng triển khai tốt, đúng đối tượng sẽ là cú hích vào đối tượng nhà ở xã hội và phân khúc quy mô nhỏ, làm tổng giao dịch tăng lên.
Nhưng nhìn vào những yêu cầu, quy định được nêu ra trong Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng về những đối tượng trong diện được vay vốn từ gói hỗ trợ nói trên, đã thấy có khá nhiều vấn đề dẫn đến tính thiếu khả thi của gói hỗ trợ. Cụ thể, Thông tư 07 quy định, các đối tượng được cho vay ưu đãi mua nhà từ gói hỗ trợ, bao gồm: Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và đối tượng thu nhập thấp vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại (và nhà ở xã hội) có diện tích nhỏ hơn 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, DN là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
Quy định có vẻ dễ dàng như vậy, nhưng việc xác định đối tượng “thu nhập thấp” thì không hề đơn giản, nếu không muốn nói là chưa cụ thể chi tiết. Mức thu nhập cụ thể là bao nhiêu mới được gọi là “thu nhập thấp” thì Thông tư lại “bỏ quên”. Có thể thấy, quy định chỉ ghi một cách chung chung “các đối tượng thu nhập thấp”, nhưng căn cứ nào để xác định mức thu nhập thế nào là thấp lại không được đề cập. Chính điều này sẽ gây ra những rắc rối trong quá trình triển khai, không loại trừ khả năng những người “thu nhập thấp” thật sự, vẫn bị bỏ quên khi triển khai hỗ trợ gói tín dụng này.
Xung quanh vấn đề trên, theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia tài chính ngân hàng, những quy định cụ thể về các đối tượng được cho vay như cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang; doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội và nhà ở thương mại… thì đã rõ, song đối tượng thu nhập thấp được nằm trong diện mua nhà ở xã hội mới là đối tượng cần phải xác định cụ thể. Điều này sẽ rất cần thiết để xác định chính xác đối tượng được vay vốn từ gói hỗ trợ, tránh những trường hợp gian dối nhằm trục lợi.
“Cần phải dựa vào tiêu chí xét xem mức thu nhập bao nhiêu sẽ được xác định là đối tượng thu nhập thấp. Có thể đưa ra một mức thu nhập để làm chuẩn xác định đối tượng được vay mua nhà ở xã hội bằng cách, dựa vào thu nhập bình quân của những lĩnh vực đông người như lao động ngành dệt may, da giày… (mức thu nhập bình quân 4-5 triệu đồng/tháng) để đưa vào tiêu chí xét mức thu nhập thấp hoặc có thể xét vào mức tất toán thuế thu nhập cá nhân của mỗi người” – ông Cấn Văn Lực cho biết.
Ngoài bất cập nói trên, ở góc độ lãi suất 6%/năm khi vay gói hỗ trợ này, được cho rằng, vẫn là quá cao. Thực tế trên thế giới không ai cho vay mua nhà với lãi suất cao như vậy, lãi suất mua nhà bao giờ cũng phải thấp hơn nhiều lãi suất đang cho vay thực tế, bởi lẽ có thể hiểu căn nhà (người dân muốn mua) cũng chính là tài sản họ đem ra đảm bảo. Chính vì thế, nhiều chuyên gia kinh tế cũng nhận định rằng lãi suất của gói hỗ trợ này cần phải thấp nữa, nên ở mức 3%/năm có như vậy mới tạo được dòng chảy cho thị trường BĐS.
Mặt khác những quy định về việc người mua nhà được phép cho vay tối thiểu là 10 năm cũng được cho là chưa hợp lý. Bởi lẽ, không nên bắt buộc người mua phải vay trong 10 năm, nếu họ có nhu cầu trả trước thời hạn. Nếu cứ cứng nhắc như vậy cũng khiến quyền lợi của người mua nhà không được bảo vệ một cách thỏa đáng.
30.000 tỷ đồng và nỗi lo “nợ xấu”
Bên cạnh những “kỳ vọng” gói hỗ trợ nói trên là động thái tích cực trong vấn đề “phá băng” thị trường BĐS, hỗ trợ các đối tượng “thu nhập thấp” trong việc sở hữu nhà, an cư lạc nghiệp; khuyến khích doanh nghiệp BĐS cung cấp cho khách hàng những sản phẩm phù hợp với sức mua của mọi người.
Ngược lại cũng có ý kiến e ngại, việc “bơm” 30.000 tỷ đồng vào thị trường BĐS sẽ khiến vấn đề “nợ xấu” ở nhiều ngân hàng tăng thêm. “Về bản chất, tiền ngân hàng rót ra không phải là “tài sản” của người dân, cũng không phải của doanh nghiệp – các đối tượng này đều phải đi vay và chịu lãi. Các ngân hàng đều phải tính toán để đảm bảo sự an toàn cho mình, đảm bảo ít nhất là việc thu hồi vốn. Ngân hàng cũng chính là những nhà đầu tư tài chính, nên không có chuyện họ xuất tiền ra để rồi không có lãi hay “cụt vốn”, và tiền họ xuất ra đến một lúc nào đó lại thu về, như vậy thì những đối tượng “khó khăn” vẫn hoàn “khó khăn”. Cần lưu ý với lãi suất gói hỗ trợ 6%/năm, trong bối cảnh hiện tại là không nhỏ” – một doanh nghiệp BĐS cho biết.
Thực tế cho thấy, thời gian gần đây mối quan hệ giữa ngân hàng – doanh nghiệp (người vay vốn) dường như đang chuyển dần từ đối tác sang đối đầu. Mất niềm tin lẫn nhau đã xảy ra, nhiều doanh nghiệp do làm ăn thua lỗ, không trả nợ đúng kỳ hạn đã bị các ngân hàng bao vây “siết nợ”. Trong đó, không ít trường hợp doanh nghiệp dùng mọi thủ đoạn, vay được vốn ngân hàng xong, lại âm thầm thanh lý luôn tài sản trước đó được thế chấp để vay vốn, khiến nhiều ngân hàng rơi vào tình cảnh… khốn đốn.
Trao đổi với PV báo PL&XH, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho biết, sự thực không hẳn như thế. “Bởi lẽ khi ngân hàng cho bất kỳ doanh nghiệp hay cá nhân nào vay nợ đều phải đảm bảo tài sản thế chấp và đảm bảo việc đòi được tiền. Chứ không có chuyện 30.000 tỷ đồng đó cho vay là phát sinh nợ xấu. Ở tầm vĩ mô và bao quát, thì Chính phủ không thể để thị trường BĐS “chết”. Hậu quả sẽ là không riêng ngành BĐS mà toàn bộ nền kinh tế bị ảnh hưởng trầm trọng” – ông Nguyễn Hữu Cường khẳng định.
| “Với 30.000 tỷ đồng, chỉ có thể hi vọng vào một kết quả tốt hơn hiện tại”
“Dẫu rằng gói hỗ trợ chỉ 30.000 tỷ đồng, nhưng trong bối cảnh hiện nay, cũng nên nhìn nhận động thái trên ở góc độ tích cực. Đây là một nỗ lực rất lớn của cơ quan chức năng trong mục tiêu giải cứu thị trường BĐS khỏi tình trạng đóng băng” – TS. Lê Đăng Doanh, Chuyên gia kinh tế, khẳng định với PV báo PL&XH, trong cuộc trao đổi quanh gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng “bơm” vào thị trường BĐS.
PV: Thưa ông, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại việc đối tượng “người thu nhập thấp” chưa được các cơ quan đưa ra tiêu chí xác định cụ thể, sẽ khiến người thực sự có nhu cầu khó tiếp cận gói hỗ trợ. Ý kiến của ông về vấn đề trên như thế nào?
TS. Lê Đăng Doanh: Về quy định đối tượng được vay vốn, cơ quan chức năng cũng đã thể hiện khá rõ ràng: Đó là cán bộ, công nhân viên chức… những người thu nhập thấp; và các DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, DN là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên cũng cần phải tính đến, quy định như vậy đã cụ thể về mặt tài chính hay chưa? Trong tình hình hiện nay, cần phải đặt câu hỏi có kiểm soát được thu nhập của người dân hay không? Nhiều ý kiến cho rằng phải có quy định cụ thể “thế nào là thu nhập thấp”, song việc này rất khó bởi cơ quan chức năng sẽ dựa trên tiêu chí nào? Hiện nay có một thực trạng, có người làm ở một cơ quan nào đó, lương danh nghĩa thì rất thấp thưng thực tế thu nhập thì rất cao và rất giàu có. Nói như vậy để thấy rằng việc xác định “người thu nhập thấp” sẽ chẳng có căn cứ nào cả.
TS. Lê Đăng Doanh.
Tuy vậy, vấn đề đang được đặt ra là cơ quan chức năng phải có cách nào đó để kiểm soát “thực trạng” trên, nếu không lại nảy sinh vấn đề xin cho – dễ tạo ra tham nhũng.
PV: Trong bối cảnh hiện nay, việc “phá băng” thị trường BĐS là vấn đề nan giải. Với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, theo ông tính khả thi đến đâu?
TS. Lê Đăng Doanh: Thực tế, gói hỗ trợ này nhằm giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, cho các nhóm đối tượng đã định – thu nhập thấp. Thế nhưng tình hình hiện nay cũng đặt ra vấn đề các cơ quan chức năng có cách gì để ngăn chặn tình trạng “trao tay” hay không? Lấy ví dụ một cán bộ công chức được gọi là “thu nhập thấp”, dù không có nhu cầu về nhà ở, nhưng vẫn đăng ký và làm các thủ tục mua nhà xã hội, sau đó bán cho những người có nhu cầu thực sự với giá cao hơn để ăn chênh lệch. Mặt khác, ở Hà Nội và TP HCM, số lượng nhà ở xã hội không cao so với nhu cầu thực sự của người dân. Chính vì thế, với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng này, chỉ có thể hy vọng vào một kết quả tích cực hơn hiện tại, chứ không có chuyện sẽ làm thị trường BĐS “tan băng”.
Dù sẽ có những tác dụng nhất định, và cơ quan chức năng cũng cần phải có những biện pháp để “kiểm soát” tình hình. Theo tôi, không có cách nào khác, ngoài chuyện công khai minh bạch; cần phải công khai danh tính những người đã mua được nhà nhờ gói hỗ trợ này, cũng sẽ hạn chế tình trạng cán bộ công chức đầu cơ nhà, bán “trao tay” để kiếm lời. Đó là những vấn đề cần phải xem xét, để đảm bảo tính khả thi của gói hỗ trợ.
PV: Rất nhiều ý kiến lo ngại 30.000 tỷ đồng rót vào thị trường BĐS sẽ tăng thêm vấn đề “nợ xấu” cho các ngân hàng. Nhận định của ông trong vấn đề này như thế nào?
TS. Lê Đăng Doanh: Thực tế khả năng này là có ở bất kỳ quốc gia nào, bất kỳ tổ chức tín dụng nào. Bởi lẽ tín dụng dựa trên nguyên tắc cơ bản là “niềm tin”, điều này bao giờ cũng ẩn chứa sự rủi ro. Rủi ro lớn nhất đối với bất kỳ tổ chức tín dụng nào cũng là việc người vay không có khả năng trả nợ. Vì vậy, trước khi cho vay, các ngân hàng cần phải càng cẩn trọng, càng minh bạch thì khả năng thu hồi vốn càng tốt. Việc các ngân hàng càng chặt chẽ nghiêm túc khi xét đối tượng cho vay, cũng là cách để họ đảm bảo tính ổn định và bền vững của mình, tăng khả năng thu hồi vốn, giảm rủi ro. Theo ý kiến của tôi thì động thái “bơm” tiền cho thị trường BĐS là rất tích cực, cần thiết dù rằng thời điểm hiện tại, chưa thể có cơ sở để nhìn nhận đánh giá chính xác mức độ hiệu quả đến đâu. |
Sỹ Hào
Từ khoá: chuyên gia phân khúc người thu nhập thấp thu nhập thấp khó khăn tài chính triển khai quy định thông tư tín dụng tài sản giảm rủi ro người dân mức thu nhập vay vốn gia xây dựng nhu cầu niềm tin bão thị trường nền kinh tế doanh nghiệp ngân hàng kinh tế đầu tư tài chính
tin6881 